斑马消费 杨柘
预期核心溢利较上年录得不少于40%的增长，这是日前龙光地产交出的2019年业绩答卷。
最近几年来，公司接连在深圳等大湾区城市拿下多个“地王”，许多大型房企不敢染指的地块，公司敢高价拍下。
就在上月24日，公司凭一己之力硬刚16家竞争对手，最终以溢价27.5%、总对价8.83亿元斩获佛山南海一宗商住地。
重仓大湾区，让公司赚得盆满钵丰。不过，随着全国性房企涌入大湾区，龙光地产的势力范围已遭遇威胁。公司在千亿规模的大门前徘徊了两年，始终未能一脚迈入。
钱多胆大，频频收割“地王”
钱多胆大，是外界给予龙光地产（03380.HK）的评价。
公司实控人、执行董事、主席纪海鹏，早年经营建材和医疗器械生意赚得第一桶金后，才介入房地产行业。
2000年，纪海鹏从广东汕头城中村改造项目起家，3年后南下深圳，不惜重金将宝安中心“地王”收入囊中，在深圳一战成名。
此后，深圳成为公司重点布局城市，从2014年开始，公司在深圳陆续斩获玖龙玺地块、龙华新区红山片区等“地王”项目。
值得一提的是，2016年，公司一举击败华润置地、平安、碧桂园和华侨城，以140.6亿元竞得深圳市光明新区一核心地块，溢价率159.79%，折合楼面价2.67万元/平米，刷新当年全国总价地王纪录。
在2019年6月，以总价65.85亿元、楼面价6.49万元/平方米拿下深圳红山地块，“地王”被公司自己再次刷新，这个地块的楼面价几乎和周边二手房价格持平。
在房价上涨的趋势下，上述“地王”项目没有成为公司累赘，反倒收获满满。
2017年和2018年，深圳区域市场分别为公司贡献销售收入174.33亿元、246.96亿元，分别占比公司销售总额的40.15%和 34.39%。另外，深圳区域市场平均售价分别为4.47万元/平方米和6.23万元/平方米，均高于其他市场区域。
截至2019年中报，公司在深圳的土储货值1803亿元，占土储货值的23.98%、占公司所在大湾区土地货值的三分之一。
公司把深圳作为基地，继续在大湾区、全国各地前突后进。拿地从来当仁不让，即便今年前两个月的疫情，也没打乱拿地计划。
斑马消费初步统计，今年前两个月，公司先后在佛山、惠州、南宁以及广州白云区等陆续拿下7宗地块，耗资82.6亿元，相当于去年拿地总额200亿元的41.3%。
龙光地产之所以在土地市场高调张扬且凶悍，资金充沛是最重要的一个原因。
截至2019年6月，公司在手货币资金344.61亿元，短期借款和长期借款分别为87.27亿元、176.27亿元，资产负债率78.46%。
有了资金作后盾，公司这几年新增土地储备规模逐年增加，2017年-2019上半年，新增土地储备（建筑面积）569.83万平方米、747.39万平方米和416.63万平方米。
2019年中报显示，公司总土地储备量（建筑面积）3591.75万平方米，土储货值7520亿元。其中，大湾区土地货值占比超过70%。
拿地成本上扬，高增长会持续吗？
龙光地产主要采用招拍挂、收并购以及城市更新项目等形式来获得土地。
虽然组合型的拿地策略，可适度平抑在一级土地市场的拿地成本，但随着诸多房企的竞争，公司频频拿下地王、高溢价土地等项目，土地成本已显示出逐年增高的趋势。
斑马消费初步统计，从2017年至2019年上半年，公司的平均土地储备成本分别为3231元/平方米、3985元/平方米和4304元/平方米。
拿地成本上扬，已在一定程度上影响公司的盈利水平。
2019年中报披露，公司毛利率、净利率分别为34.76%、19.58%，较上年同期分别下降2.27个百分点、5.46个百分点；2017年上半年，这个数据分别是39.48%、30.33%。
这两年的大湾区市场发生较大变化，大型房企、头部房企涌入争抢土地资源后，该区域的土地整体价格逐步被抬升，加之国内楼市调控政策持续收紧，公司在此后市场竞争中，难免会削弱自身的盈利水平。
尽管最近三年以来，公司的销售增速仍保持高增长态势，从数据来看，有放缓的趋势。
2017年至2019年，分别实现销售金额434.2亿元、718.03亿元和960.2亿元，同比分别增长51.84%、65.37%和33.73%。
克尔瑞2019年度中国房地产企业销售TOP200，龙光地产排名第24位，较上年下降1位。
斑马消费梳理发现，公司除重仓的大湾区，向全国市场扩张、借此分担压力的步子走的较谨慎。
较长时期内，大湾区及深圳区域仍会是公司销售核心贡献区域。
2017年-2019年上半年，大湾区及深圳区域销售贡献占比分别为61.3%、60.4%和53.4%；公司第二大市场南宁市场，分别贡献占比16.5%、 24.5%和27.8%；
公司发迹的汕头区域，销售贡献占比从2017年的20.7%下滑至2018年的7.2%，2019年上半年贡献占比仅6.8%；
上述同期， “其他区域”的销售贡献占比分别为6.4%、0.4%和2.9%。
