本报记者 王丽新
当房地产开发商甘愿为销售业绩而支付高昂的渠道费时，这个市场的低迷程度就可见一斑了。2019年开年至今，虽然房企的销售规模还在稳步上涨，但《证券日报》记者与多家企业高管交流后得到的感受是，融资压力、销售压力都很大。
在过去的一年中，要说地产行业的“玩家”对市场的总体感受，应该就是“低迷”两个字，但头部企业感受到的“低迷”是压力，更多中小企业感受到的“低迷”是生死存亡。一位房企高管在近日的采访中曾向《证券日报》记者表示，未来房地产行业30强之后的企业可能都没什么话语权了，整个行业将会成为头部房企的“筵席”。
“2008年至2019年这12年期间，所有出局的开发商几乎都是因现金流没有出现总体平衡。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》等媒体表示，如果杠杆率太高，市场一有风吹草动，企业就很难穿越周期，就会出现现金流问题了。
多家房企项目出现停工
12月3日，房地产行业陷入破产重组企业名单上再添一员，云南仁泽房地产破产重组，旗下昆明西南海项目已停工多年。在此之前，百强房企三盛宏业旗下多个项目停工，陷入债务违约危机。上个月，连续上榜百强房企15年的颐和地产9笔债务涉及违约，总计金额达50亿元。近几日，总资产万亿房企巨头绿地集团旗下武汉绿地中心停工1个月后，再爆出旗下武汉另一个项目也陷入停工。
“我们平台上有个别代建项目暂时停工了。实际上，今年有些代建项目确实不好做，暂时停工的要比往年多。”某企业相关人士向《证券日报》记者透露，原因是多方面引起的，但终归还是市场太差，销售不给力。
“房地产企业叫停在建项目，是减少资金损失和运营成本的最直接手段之一。据了解，停工项目一般分为两种，一种是规模非常大的大盘，项目本身短期内难以实现自身现金流平衡；一种是项目本身规模较小，但是企业集团层面出现问题，会导致旗下多个项目停工的连锁反应。”财经评论员严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，背后都是资金链出了问题，尤其中小房企，甚至较为大型的房企也存在因资金问题而破产的可能性。
据统计，2019年以来，共有13只房地产行业债券违约，涉及发行主体3个，分别为颐和地产、国购投资和华业资本——均为小型房企。而今年10月份，三盛宏业也因未能兑付内部理财产品而遭遇员工维权。
但这仍是中小房企在房地产行业周期性波动中遇到的债务违约危机，当然，这种资金困局难解，一般可能通过甩卖项目换得暂时喘息，严重者则会破产重组。但对于大型房企来说，融资渠道畅通，抗风险能力强，当前的市场带来的可能目前还只是压力。
30强房企拿地额占百强64%
不得不说，优胜劣汰的寒冬期，让房地产行业的分化速度进一步加快。
根据华创证券的报告，2019年1月份-10月份，50强房企销售金额达到7.5万亿元，占全国商品房销售金额的比重已经超过60%，而在2011年，这一比例还不到20%。在此期间，30强房企销售额占比从15%上升到50%；10强房企销售额占比从10%上升到30%。“行业集中度加速提升。”华创证券如此总结道。
“当年销售端获得的销售回款和融资端借回来的钱，往往决定着房地产企业下1年甚至未来3年的发展路径，因为开发商一般会根据在手现金情况‘量入为出’式买地。”有业内人士向《证券日报》记者直言，而上述表面上项目停工、实际上陷入资金危局的中小房企，无疑则会成为头部房企“大鱼吃小鱼”的对象。
早在2016年的一次会议上，有“并购王”之称的融创中国掌舵人孙宏斌就对台下很多中小房企老板说：“如果你的公司现金流有问题，但是土地还有价值，那你就可以找我。”
有公开数据显示，今年前11个月，拿地金额TOP100的房企，拿地总额在2.5万亿元左右。其中，TOP10房企的拿地总额占TOP100企业的35.2%。TOP30的企业占TOP100企业的比例是64.2%，龙头房企在获取土地资源方面这个优势依然明显。
“低价拿地高价卖房的时代已终结，这两年感觉越来越明显，在传统住宅市场中，招拍挂土地的价格逐年上升，但是由于限价，我们的利润空间在压缩，全国房地产利润在持续走低，到了去年已经是11.9%。”金科股份联席总裁方明富曾公开表示，房地产行业走过了20年，大家越来越感觉到，以前的一些经验到现在可能不太实用了，或者在失效。我们的项目利润在缩小，赚钱变得越来越难，企业之间的竞争也变得越来越激烈。”
方明富进一步称，未来房地产企业将从“狼”向“狮”走，从过去的加速起飞会过渡到未来的巡航模式，从激进的扩张转向未来的稳定增长，而企业也将从追逐规模到思考未来如何建构生态。
