当今社会，大多数购房者在购买房产时因为经济压力或是投资考虑等，会选择先付清首付款，其余部分向银行申请贷款来进行购买。这种方式不仅可以满足购房需求，也不会大幅影响生活品质或其他投资理财计划。但实践中，风险可谓无处不在，因银行贷款不能获批或审批较慢造成延期支付剩余购房款，往往会造成法律纠纷。上海段和段律师事务所大连办公室房地产部以一起典型案件为实例，对此进行分析，希望对大家有所裨益。
法律讲堂
大连地区房地产买卖合同案例解析是由上海段和段律师事务所大连办公室房地产部在制作《大连地区2018年房地产开发行业涉诉案件大数据分析报告》的基础上，总结分析典型案例发布的系列文章，以期能够对大连地区房地产行业纠纷解决具有借鉴意义。
典型
案例
王某与张某房屋买卖合同纠纷案
01
案件事实
王女士与张先生商议，欲购买其学区房，并先支付房屋价款的60%，余下房款通过向银行申请贷款支付。双方达成一致，王女士将办理抵押贷款所需资料准备齐全并提交给银行后五个工作日内，由银行将余款划付至张先生账户。双方就以上事项签订《房屋买卖合同》，并在合同中约定了王女士未能按期付款的违约责任。其后王女士向某银行申请贷款并通过审批，随后办理了房地产过户及抵押登记手续，但半个月后，银行仍未将该笔账款划付至张先生账户，张先生将王女士起诉至法院。
02
法院裁决
法院经审理认定，双方签订的买卖合同合法有效，双方应当按照诚实信用原则履行合同，判决王女士向张先生支付剩余房款并承担违约责任。
03
律师分析
根据合同的相对性原则，合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外第三人不发生效力。因此，即使王女士向银行贷款，购房款的支付义务并不因为付款方式的改变而转移，该义务始终由王女士承担。一旦贷款银行延期放贷，那么购房者便只能按照法律规定以及合同约定向出卖人履行支付房款的义务并承担相应违约责任。
目前来说，银行贷款不能获批或审批较慢的原因多种多样，但大致分为两类：
一是因不可归责于当事人的事由导致无法办理房屋买卖贷款，如政策性调整等。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”因此，在购房者购买房屋过程中，如果出现因不可归责于当事人双方的事由导致无法办理贷款的情形时，买受人可以以此作为解除依据，与出卖人协商解除合同。
二是由于购房者自身原因造成，主要表现为购房者在申请贷款时符合批准条件，但在办理过程中，购房者身情况发生变化，导致贷款延期通过审批甚至无法通过审批，对于此类情况，往往由购房者承担责任。
04
律师建议
根据司法实践，建议购房者从以下方面着手，以避免因银行延期放贷导致其对出卖方承担逾期付款违约责任风险。
一是建议购房者在向银行申请贷款之前，与银行工作人员进行有效沟通，充分了解银行贷款政策、办理流程等情况，对自身资信状况进行全面评估，初步判断自身是否具备申请贷款的条件。如果不具备，则应尽早与出卖方协商选择其他付款方式，如分期付款等。如果具备，则可结合银行贷款政策及办理流程规定，在购房合同中对贷款事项作出相应约定来防范自身风险。
二是建议购房者与出卖方进行约定，若购房者在上述期限内无法获得贷款，则有权在合理期限内选择其他方式来支付房款，如分期付款、一次性付款等，也可约定在无法支付剩余房款情形下与出卖人协商解除合同等。
