如果说“结婚”是人生的头等大事，那么“买房大事”排名第二，恐怕不会有太多反对意见。
可惜，浮躁的现代人“百年好合”的婚姻很少，甚至很多人连“七年之痒”也熬不到。
据某直辖市统计：该市离婚夫妻中32%的婚姻存续不到4年。2018全国平均“离结比”（当年度离婚数与结婚数的比值）已高达34%。
成年人的分分合合不是新鲜事，既然走到了分道扬镳的这一地步，很现实的问题就是——接下来的利益分配。
房子是家庭生活的物理承载，也是大多数家庭最重的资产，带不走也不能拿锯子割开一人一半，应该怎么分？尤其是房价短时间内飞涨，扭曲了很多当事人的心理，分配处理时应该怎样冷静地维护自身权益？客观地对待判决结果？
先看看两个真实案例吧：
01
家住上海虹口的退休教师老黄，回忆起过去几年间为儿子离婚所操的心，还是会摇头叹息。
儿子是2012年结婚的，当时还没有找到合适的房子，暂时和老黄夫妻挤在一个两室一厅的房子里。第二年，才在在老黄家附近买了套不到90平米的房子。
当时这套房子的总价是260多万。首付款中，儿媳妇只出了15万，老黄拿出了多年积蓄40多万。剩下的首付款和装修款也都是黄家付的，而且婚后每个月的贷款也是老黄儿子用公积金偿还。
没谁能在结婚时就预想未来会离婚，而中国人也不习惯财产公证，所以老黄给小夫妻钱的时候，连收条都没让写，房产证上只写了儿子和儿媳的名字。
孙女降生后，小夫妻的家庭开支陡然增高了许多，两个个性很强的年轻人常常为了家务分配、收入管理等琐事而争吵，最后，儿媳赌气带着宝贝孙女回了娘家，一住就是大半年。
分居时间长了，离婚也成了唯一的结果。漫长的“离婚拉锯战”非常熬人，年幼的孩子跟母亲，这没有太大争议。但两人共同拥有的这套房子分配难度很大。
02
老黄儿子的这套房子地处学区，而且是附近几个小区里离地铁最近的，楼层和朝向都比较完美，由于经历了2016、2017市场普涨，房子的价值也水涨船高。老黄去中介打听价格时也吓了一跳：估价已经700万朝上了！
有人建议老黄把儿媳妇当年出的15万加上几年利息一起还回去，了断她和房子的关系。
老黄觉得这样不太厚道，并且也吃不准是不是可以这样操作。
一个当律师的亲戚明确告诉老黄，房子是儿子和儿媳共有的，而且儿媳带着年幼的孩子，法律分配上还会有特殊的照顾。离婚后如果选择要房子，就需要拿出至少一半房款补偿给另一方。
老黄有点忿忿不平，儿媳买房时只拿出15万，婚后贷款一直是儿子一个人还，可是她就这样拥有半套房，能分到几百万，岂不是太便宜了？再说，工薪阶层哪里能一下子拿出这么多现钱来？
有人建议干脆把房子卖掉变现以后再分，这几年的增值部分很可观。可是新的问题又来了：在新售商品房每平方米9万多的市区，300万现金能买到什么样的房子？
未来再婚的话，房子问题比6年前严峻太多了！
面对这涨了好几倍价格的房子，两个家庭都陷入了焦虑。老黄暗暗地说，还不如房价一直维持2013年时的水平，分配起来反而简单！
03
老黄拿着《婚姻法》反反复复看，终于找到了一条有利于自己的：
《婚姻法司法解释三》第7条“……婚后由一方父母出资为子女购买的不动产并登记在出资方子女名下的，视为对己方子女的个人赠与，房屋认定为出资方子女的个人财产……”
可是律师亲戚斩钉截铁地说，这里指的出资是指“全额出资”买下不动产，而老黄对儿子婚房首付款赞助，只能算是部分出资。
再说，购房行为是发生在婚后，就算把儿媳的15万还回去，房子也不能算是儿子的个人财产。还款用的住房公积金虽然是老黄儿子一个人的，但按照法律规定，也是属于婚后夫妻共同财产。
律师安慰老黄说，具体分割时，可以根据公平原则，酌情对出资多的老黄儿子多分一些。其实，相比较别的为房子争得头破血流的人，老黄遇到的根本就不算事。
再看个例子吧。
04
多年前，南通人周先生出资全款购买了一套位于南通市中心的商品房。
当时新售商品房都是期房，而且交房很慢。交了钱后，周先生足足等了两年半，才拿到房子钥匙并办理产权证。
这两年半的时间里，周先生和在苏州工作的王小姐闪婚。拿到房子后，按传统惯例，女方用积蓄付了装修款，并购置了家具家电。
可惜，花无百日红，由于王小姐坚持不生育当丁克，加上异地（王小姐常住苏州，周末才回南通）加上婆媳矛盾，时间长了，婚姻也走向了尽头。
05
关于财产分配，王小姐一开始很自信，因为她听说婚姻存续多年后，一方财产会自动成为夫妻共同财产，虽然房产证上没有添加名字，但两人的婚姻也持续了八年。
再说，房产证是在结婚后拿到的，正式交付也是在结婚后，王小姐觉得这套房子怎么着都会有自己的一份。
可是，万万没有想到，最后法院竟然判决房屋归周先生所有，只需要补偿王小姐装修和家具家电费用。
咨询了房产律师，王小姐才明白，虽然该房屋交付和产权登记都是在在两人结婚后，但这周先生婚前支付购房款，就已经被认定为“一方出资”。是丈夫的个人财产。
而王小姐所认为的“婚后多年，财产视为共同财产”观点，来自于1993年公布的《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。”。
但是，2001年新司法解释出台后，这一条就失效了。王小姐感叹：婚前有套属于自己的房子，对于对抗未知的婚姻触礁风险是多么重要！
从这两个例子可以看出，判断一个房子的权属，“房产取得的时间是婚前还是婚后”，是最重要的分界点。
另外，“出资方是一方还是双方，还是一方父母或双方父母”“产权登记谁的名下”“婚后有无贷款”等前提条件也缺一不可。
多种调节排列组合出几十种不同路径，为了省去读者们翻大部头法律书的痛苦，小编准备好了查询图表，一目了然：
不过，小编希望这张图，最好每个读者这辈子都只是作为常识了解一下，而不会真正用到。
婚姻与房产一样，对普通人来说都“太昂贵”，不必拥有很多，但一定要精挑细选，得到后好好珍惜，好好经营，才是沧桑人间的正道！
